Ce que calcule le simulateur
Le simulateur calcule les revenus fonciers année par année. Au réel, il applique le déficit foncier : imputation sur le revenu global des charges hors intérêts dans la limite de 10 700 € (21 400 € pour la rénovation énergétique jusqu'à fin 2027), report du solde et de la part issue des intérêts sur les revenus fonciers futurs. L'impôt cumulé du régime alternatif est affiché pour comparaison.
Le taux de rendement interne des fonds propres, qui intègre crédit, impôt et revente, est l'indicateur à présenter au client : il permet de comparer l'opération à un placement financier de même horizon. La tranche marginale du client est le paramètre le plus sensible d'une opération avec travaux.
Les repères 2026
- Micro-foncier : loyers jusqu'à 15 000 € par an, abattement de 30 %.
- Déficit foncier imputable sur le revenu global : 10 700 € par an (21 400 € en rénovation énergétique jusqu'au 31/12/2027).
- Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers : 17,2 %, inchangés par la LFSS 2026.
- Plus-value : exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.
Questions fréquentes
Comment choisir entre micro-foncier et réel pour le client ?
Le réel devient intéressant dès que les charges dépassent 30 % des loyers, ce qui est presque toujours le cas avec un crédit ou des travaux. Le simulateur affiche l'impôt cumulé dans les deux régimes.
Quelles précautions sur le déficit foncier ?
Le bien doit rester loué nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation. La nature des travaux (entretien, réparation, amélioration) conditionne leur déductibilité.
Le calcul tient-il compte des prélèvements sociaux ?
Oui : 17,2 % sur les revenus fonciers, non concernés par la hausse de la LFSS 2026. L'économie liée au déficit imputé sur le revenu global est calculée à la tranche marginale.