Ce que calcule le simulateur
Le rendement d'annonce, calculé sur le prix net vendeur et des loyers théoriques, surestime presque toujours la réalité. Le simulateur part du coût total acte en main et retranche vacance, taxe foncière, charges non récupérables, gestion et provision pour gros entretien.
La valeur par capitalisation, revenu net divisé par le taux exigé par le marché, sert de point de comparaison avec le prix demandé. C'est un outil d'analyse pour la discussion avec le client, pas une estimation du bien : le taux retenu doit s'appuyer sur des transactions comparables.
Les repères 2026
- Rendement brut : loyers annuels divisés par le coût total acte en main.
- Revenu net d'exploitation : loyers encaissés moins les charges du propriétaire.
- Valeur par capitalisation : revenu net divisé par le taux de capitalisation du marché.
- La structure de détention (nom propre, SCI à l'IR ou à l'IS) change la rentabilité après impôt.
Questions fréquentes
Quel taux de capitalisation retenir ?
Celui des transactions récentes comparables du marché local : de l'ordre de 4 à 5 % au centre des grandes métropoles, 6 à 8 % dans les villes moyennes, davantage pour des immeubles à rénover.
Comment utiliser les tableaux de sensibilité ?
Pour montrer au client l'effet d'une variation de 0,5 point du taux ou d'une hausse de la vacance sur la valeur : c'est souvent là que se joue la décision.
Le calcul intègre-t-il la fiscalité ?
Non, il est avant financement et avant impôt. La structure de détention (nom propre, SCI à l'IR ou à l'IS) se traite ensuite avec les simulateurs de levier et de location, et avec le conseil juridique du client.