Ce que calcule le simulateur
Au réel, le simulateur amortit le bâti hors terrain sur 30 ans, le mobilier sur 7 ans et les travaux sur 15 ans, sans créer de déficit : l'excédent est reporté. Les frais d'acquisition sont déduits la première année. Le micro-BIC applique un abattement de 50 % jusqu'à 77 700 € de recettes.
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements du bâti réintégrés réduisent le prix d'acquisition retenu pour la plus-value. Le simulateur en tient compte dans le TRI : c'est l'argument à exposer au client pour une détention courte, où l'avantage s'amenuise. Les loyers meublés supportent 18,6 % de prélèvements sociaux depuis la LFSS 2026.
Les repères 2026
- Micro-BIC en location meublée de longue durée : recettes jusqu'à 77 700 €, abattement de 50 %.
- Amortissements du bâti, du mobilier et des travaux ; ils ne peuvent pas créer de déficit.
- Plus-value : amortissements du bâti réintégrés depuis 2025.
- Prélèvements sociaux sur les loyers meublés : 18,6 % depuis la LFSS 2026.
Questions fréquentes
Le LMNP reste-t-il pertinent après la réforme ?
Pour une détention longue, l'économie d'impôt pendant la location reste généralement supérieure au surcoût sur la plus-value. Le simulateur chiffre les deux effets sur l'horizon choisi.
Quand le client bascule-t-il en LMP ?
Quand les recettes dépassent 23 000 € par an et excèdent les autres revenus d'activité du foyer. Le régime fiscal et social change alors ; le simulateur ne le modélise pas.
Quelles limites du calcul signaler ?
Durées d'amortissement standard, absence de CFE détaillée et de frais de comptabilité variables, cas particuliers des résidences services non traités : à préciser avec l'expert-comptable du client.