Ce que calcule le simulateur
Le calcul oppose deux trajectoires. Propriétaire : apport, frais d'acquisition, mensualités, taxe foncière, entretien, revalorisation du bien, puis frais de revente. Locataire : loyer indexé, apport placé, et chaque mois la différence avec le coût de la propriété placée au même rendement. La comparaison se fait donc à effort égal, ce qui évite le biais habituel en faveur de l'achat.
Avec le client, trois paramètres méritent d'être discutés plutôt que fixés : la durée de détention envisagée, la revalorisation du bien et le rendement de l'épargne alternative. L'année de bascule affichée rend le débat concret : en dessous de 6 à 8 ans, la location l'emporte souvent, à cause des frais d'entrée et de sortie.
Les repères 2026
- La plus-value sur la résidence principale est exonérée d'impôt.
- Frais d'acquisition dans l'ancien : environ 7 à 8 % du prix.
- Taux d'endettement plafonné à 35 % des revenus, assurance comprise (norme HCSF).
- Au-delà de 25 années de loyer pour le prix d'achat, l'achat devient difficile à rentabiliser.
Questions fréquentes
Quelles hypothèses retenir pour rester prudent ?
Une revalorisation du bien proche de l'inflation, un rendement d'épargne cohérent avec le profil du client et l'enveloppe envisagée, et une durée de détention réaliste au regard de sa situation familiale et professionnelle.
Comment présenter le résultat au client ?
Montrez la courbe des deux patrimoines et l'année de bascule plutôt que l'écart final seul : le client voit ainsi l'effet de la durée de détention, souvent décisif.
Le calcul intègre-t-il la fiscalité ?
Oui pour l'épargne placée, selon l'option choisie. La plus-value sur la résidence principale est exonérée. Les aides à l'accession et le prêt à taux zéro ne sont pas modélisés.