Ce que calcule le simulateur
La valeur fiscale s'impose pour les donations et successions : barème selon l'âge pour l'usufruit viager, 23 % par période de 10 ans pour l'usufruit temporaire. La valeur économique actualise les revenus que percevra l'usufruitier, pondérés par sa probabilité de survie.
L'écart entre les deux valeurs est l'argument pédagogique d'une donation de nue-propriété, et le point de départ d'un prix équitable pour une cession d'usufruit, par exemple en démembrement temporaire de parts de SCPI.
Les repères 2026
- Usufruit viager (art. 669 du CGI) : de 90 % avant 21 ans à 10 % à partir de 91 ans, par paliers de 10 ans.
- Usufruit temporaire : 23 % par période de 10 ans.
- Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans droits.
Questions fréquentes
Quelle table de mortalité est utilisée ?
Un modèle calé sur l'espérance de vie publiée par l'INSEE, indicatif ; les tables réglementaires des assureurs sont plus prudentes.
Peut-on retenir la valeur économique pour une donation ?
Non, le barème fiscal s'impose. Pour une vente, le prix doit correspondre à la réalité économique, sous le regard de l'administration entre parties liées.
Qui supporte les charges en démembrement ?
L'usufruitier les charges courantes et la taxe foncière, le nu-propriétaire les gros travaux, sauf convention contraire.